二手房网上签约、资金监管能奈我何？

这对于早已习惯目前模式的二手房买方和卖方来说无疑不能算是个好消息，当然，规范市场，确保“三公”，是大家都愿意看到的，但是如果这些给自己带来了在以往是不必要的经济负担的时候，那么就未必是“众望所归”了。

今天我们来谈谈如何在二手房网签和资金监管必须实行的情况下，让大家一如既往地进行二手房买卖，其重点无非是还能否合理避税？还能否在避税的基础上不影响从银行获得的贷款？资金监管会否暴露真实的交易价格？

首先，问题的一切来源于交易价格，以前二手房交易共需签署三份买卖合同，一份是底价合同――用于缴纳税费，一份是正价合同――用于买卖双方确认实际交易价格，一份是申贷用合同――用于买方向银行申请贷款，现在实行网签，势必只能签署一份合同（仍旧需要三份，只是只能有一个价格而已），因为这些合同是有编号、有记录的，那么究竟应该签哪个价格的合同呢？中介公司还是为大家着想了的，毕竟他们挣走了大家高额的佣金，他们提议将房价分为两部分，一部分是房产本身的交易价格，此价格为底价部分，另一部分为房产所含装修、电器、家具的价格，（此部分为实际购买价与底价间的差额部分），缴纳税费时仅以房产本身价格为依据，从而达到既可以合理避税，又可以满足贷款需要，此法不失为一箭双雕之良策，无奈，国税总局给予答复：合同内全部价格均为计税依据，不能分别对待，至此此法宣告失败；

其次，目前二手房交易进展顺畅的前提是房产过户与卖方取得全部房款基本在同一时点上，网签和资金监管之后随之而来的问题就是银行放款时点将向后推延，因为放款的标志将从目前的凭契税发票、产证领证通知单变为权属转移登记办结单（此凭证是建委为配合网签和资金监管新推出的一种凭证，出具此凭证的时点为买方新产权证办理完毕时），按目前北京的状况，效率最高的海淀区建委可当天出产证，效率偏低的几个区基本都要一个月左右的时间，由此将给买卖双方带来的不便，相信大家可想而知；中介公司仍旧提出过权属转移登记办结单出具时间提前至契税发票和产证领证单办理完毕，但是未获得中介协会和建委的批准，此法仍未成功；

最后，资金监管将几乎所有交易的真实交易价格暴露无疑，如果签署底价合同，那么与监管资金不符，如果签署正价合同，则不能合理避税，而资金监管又不能不做，这实在是左右为难，骑虎难下啊！

貌似这三个问题都是无法可解的难题，但是世事无绝对，因为存在即为合理，而存在的形式是各种各样的，因此存在本身就提供了解决的办法，但更重要的是大家要知道它。

二手房交易中有这样一种情况，就是本已互相认识的朋友、亲戚、乃至邻里之间发生的交易行为，此类行为并无中介介入，完全自发完成，那么是否他们一定要找到一家中介，支付不斐的佣金，目的只是为了能签署被建委认可的二手房交易合同呢？在如今的社会发达程度下，很显然这是不可能的，那么他们应该怎么办呢？中介协会了解此类情况的存在，因此为网上签约和资金监管都设计了无中介参与的模式和版本，网上签约有无需通过中介，直接从网上下载或在建委领取的自行交易的合同版本，资金监管有无中介参与，直接与银行办理的资金托管模式，下面我们来告诉大家如何运用现有条件，达到与以前一样的效果，我们给出几个操作模式，供不同偏好的朋友们选择：

第一：网签底价合同，这样可以确保合理避税，另行签署一份自行交易的正价合同用于申贷（此法暂时可以成功，因银行目前暂时不在中介协会网站核实房源信息及交易价格，将来估计仅少数银行会接受），资金监管通过中介进行（此种模式监管资金划转手续较繁琐且划转的时点仅能在权属转移登记办结单出具后），则仅监管首付款部分而不是全款，这样可以确保监管金额与合同金额接近，但是银行发放贷款的时点仍然受规则限制，需在权属转移登记办结单出具后发放；

第二：网签底价合同，这样可以确保合理避税，另行签署一份自行交易的正价合同用于申贷，与银行直接办理直客资金托管业务（此种模式监管资金划转的时点灵活，可根据买卖双方的要求多次划转，办理过户时仅需签署《存量房交易资金自行划转声明》，即可办理）则可以监管全额，发放贷款的时点不受影响，且自行交易的合同金额可以得到佐证，银行申贷不会遇到问题，目前能办理此类资金托管的银行已有几家，条件较好的是深圳发展银行，除此种模式本身特点外，深圳发展银行对监管资金计付利息，这在中介模式和其他银行中是没有的，加之深圳发展银行与目前市场上的中大型中介公司均有合作，因此办理较为便捷；

第三：在与中介公司充分沟通的情况下，全部签署自行交易的合同，方式与以前如出一辙，资金监管则与银行直接办理直客资金托管业务，内容同上。

以上三种模式，均能达到既合理避税，又不影响在银行申贷的结果，区别仅在于灵活程度，大家可以依据各自的喜好进行选择。