由北京大学市场与媒介研究中心联合腾讯网举办的为期一个月的“2007西安网民房产需求大调查”活动顺利结束，共收到有效问卷18464张，调查结果已在“2007西安房地产需求蓝皮书”发布会上公布。这次调查活动是怎样进行的？调查结果是如何分析出来的？西安房地产市场的特点有哪些？带着这些问题，记者采访了参加调查的中国信息协会调查业分会副会长、北京大学市场与媒介研究中心副主任刘德寰。 ■越靠近40岁 商品房需求比例越大 据刘德寰介绍，针对西安消费者的购房意向，北大派专人作了比较详实的调查，发现在西安，越靠近40岁，商品房的需求比例越大；无论年龄大的群体和年轻群体，对经济适用房的需求度都比较高；同时还发现，女性需求商品房的意向明显高于男性。调查还发现，在买方群体中，已婚群体对商品房的需求更强烈。在教育程度上和收入上，体现出收入越高、文化程度越高，对商品房的需求越大，对别墅或者是高档房的需求越高，这是一个普遍的现象。 刘德寰说：“我们在对楼盘进行调查时，采用陪伴购物的方式，即跟随消费者，看他们怎么买房，这是一件有趣的事情。”在跟随调查的过程中发现：如果售楼小姐和男士说得多，那么楼盘销售得不见得好，如果和女士说得多，这个楼盘就销得很好。造成这样的结果是因为男性的思维过于理性。买房子的时候，前期的工作是男性做，他们把好大方向，但到后期的看房中，这个权利就交给了女性，在买房的档次上面，女性的权力非常大，说话很有用。 
■购房用于投资的只占5% 在西安，绝大多数人买房的目的只有两个，一是改善住房条件，二是为了结婚，用房屋做投资的人很少。（见图1） 现在是中国的房地产宏观调控时期，这个时期大家都很关注地产泡沫。地产泡沫主要有两个，一个是投资、一个是空置率。从西安的情况看，购房需求极其刚性。调查结果显示：西安用于投资的只占5%，远远低于北京等城市。目前，北京的房产投资率为10%，上海和杭州甚至达到15%到20%。5%这个比例是非常低的，这说明现阶段西安的房地产市场处于非常刚性的时期。 ■购房群中20%是强力消费群体 刘德寰说：西安的消费者对房屋升值潜力的关注是我见到的数据里面最低的，对房屋价格、物业等的关注度比较高，也就是说，西安现阶段的房地产市场还是偏于理性，炒作的概念不强。同时也发现在关注价值提升、高附加值的因素当中，对户型、楼型、外立面的关注率远远低于北京、上海、广州，这是二级城市地产发展中级阶段的一个主要特征。 同时，在对西安的房地产市场、群体进行分类分析时，惊喜地发现：西安房地产消费市场20%的群体是强力消费群。在我的记忆中，重庆为10%，北京是27%，而西安有20%的强力消费群体，如果再加上白领消费群体，白领和强力消费群已占到西安消费市场的一半。 |
